Как проверить земельный участок перед покупкой в 2025 году

Приобретение земельного участка в Московской области — важный шаг, требующий внимательной проверки, чтобы избежать юридических и практических сложностей. Неправильные границы, обременения или ограничения могут стать препятствием для строительства дома, его регистрации или использования земли по назначению. В 2025 году проверка участка перед сделкой остаётся ключевой задачей, особенно с учётом обязательного межевания при продаже, введённого с 1 марта 2025 года. В этой статье мы подробно разберём, как проверить земельный участок перед покупкой, чтобы минимизировать риски.

Зачем проверять земельный участок перед сделкой?

Проверка участка перед покупкой помогает:

• Убедиться в отсутствии юридических проблем, таких как обременения или споры.

• Подтвердить точность границ участка в соответствии с данными ЕГРН.

• Удостовериться, что земля подходит для ваших целей (строительство, садоводство).

• Выявить ограничения, например, охранные зоны, которые могут повлиять на использование участка.

Тщательная проверка минимизирует риски финансовых потерь и сложностей с регистрацией недвижимости.

Основные этапы проверки земельного участка

Этап 1. Проверка правоустанавливающих документов

Правоустанавливающие документы подтверждают право собственности продавца и законность сделки.

• Что запросить у продавца:

  • Выписку из ЕГРН на земельный участок.

  • Документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве).

  • Паспорт продавца или доверенность для представителя.

• Что проверить:

  • Совпадение данных продавца в ЕГРН и паспорте.

  • Отсутствие обременений (арест, ипотека, сервитут).

  • Соответствие кадастрового номера участка указанному в документах.

• Как проверить: Закажите выписку из ЕГРН через МФЦ или портал Госуслуги.

Этап 2. Проверка категории земли и вида разрешённого использования (ВРИ)

Категория земли и ВРИ определяют, как можно использовать участок.

• Основные категории для строительства дома:

  • Земли населённых пунктов — подходят для строительства жилого дома и прописки.

  • Земли сельхозназначения с ВРИ «для садоводства» или «дачное строительство» — для дачных домов.

• Что важно: Убедитесь, что ВРИ соответствует вашим планам. Например, на землях сельхозназначения без ВРИ «для садоводства» строительство капитального дома невозможно.

• Где проверить: В выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте.

Этап 3. Проверка границ участка

С 1 марта 2025 года межевание стало обязательным при продаже земельного участка, поэтому границы должны быть зафиксированы в ЕГРН. Несоответствие границ может привести к конфликтам с соседями или проблемам с регистрацией дома.

• Как проверить:

  • Откройте публичную кадастровую карту и убедитесь, что границы участка имеют координаты.

  • Если в ЕГРН указано «без координат границ», участок не отмежёван.

  • Если границы определены, но вызывают сомнения, сравните их с реальными на местности.

• Что делать:

  • Если участок не отмежёван, необходимо заказать межевание у кадастрового инженера, который подготовит межевой план.

  • Если границы определены, но есть сомнения в их точности, закажите геодезическую съёмку участка и сравните координаты с данными ЕГРН. Сделать это может, также кадастровый инженер.

Этап 4. Проверка обременений и ограничений

Обременения могут ограничивать права на участок и его использование.

• Что проверить в выписке из ЕГРН:

  • Арест или запрет на сделки (например, из-за долгов продавца).

  • Ипотека или залог.

  • Сервитут (например, право прохода через участок).

• Как проверить: Закажите расширенную выписку из ЕГРН через МФЦ или Госуслуги.

• Дополнительно: Уточните в местной администрации наличие зон с особыми условиями использования (см. раздел «Проверка участка на наличие охранных зон»).

Этап 5. Проверка участка на наличие охранных зон

Охранные зоны могут существенно ограничить возможности использования участка, особенно для строительства или регистрации дома.

• Что такое охранные зоны: Территории вокруг объектов, где действуют ограничения на строительство или использование земли.

• Примеры охранных зон:

  • Газопроводы: Запрет на строительство в радиусе 50–300 метров в зависимости от типа газопровода.

  • Водоёмы: Ограничения в водоохранных зонах (50–200 метров от берега).

  • Объекты культурного наследия: Запрет на земляные работы или строительство вблизи памятников.

  • ЛЭП (линии электропередач): Ограничения на застройку под высоковольтными линиями.

  • Природоохранные зоны: Запреты на строительство вблизи лесов или заповедников.

• Как проверить:

  • Проверьте публичную кадастровую карту в разделе «Зоны с особыми условиями использования».

  • Запросите информацию в местной администрации или Росреестре.

  • Проверьте объекты культурного наследия на сайте Министерства культуры РФ.

• Почему это важно: Охранные зоны могут сделать строительство дома невозможным или затруднить его регистрацию в ЕГРН.

Этап 6. Проверка коммуникаций и инфраструктуры

Наличие коммуникаций влияет на стоимость и удобство использования участка.

• Что уточнить:

  • Возможность подключения к электричеству, газу, воде, канализации.

  • Наличие подъездных путей и дорог.

  • Близость к социальной инфраструктуре (магазины, школы, больницы).

• Как проверить:

  • Запросите у продавца технические условия и договоры на подключение коммуникаций.

  • Осмотрите участок лично, чтобы оценить доступность дорог и коммуникаций.

Этап 7. Проверка истории участка

История участка может выявить скрытые риски.

• Что проверить:

  • Количество перепродаж участка (частые сделки могут указывать на проблемы).

  • Наличие судебных споров или долгов по налогам.

• Где проверить:

  • В выписке из ЕГРН (раздел о переходе прав).

  • В судебных базах (sudrf.ru) или через запрос в Росреестр.

Этап 8. Осмотр участка на местности

Личный осмотр позволяет оценить реальное состояние участка.

• На что обратить внимание:

  • Соответствие площади и конфигурации участка данным ЕГРН.

  • Наличие построек, заборов или объектов, не указанных в документах.

  • Экологическая обстановка (близость свалок, промышленных зон).

  • Рельеф и состояние почвы (возможны затраты на выравнивание или дренаж).

Особенности проверки участков в СНТ

Участки в садовых некоммерческих товариществах (СНТ) имеют свои особенности:

• Проверьте, оплачены ли членские взносы и нет ли долгов перед СНТ.

• Убедитесь, что участок приватизирован и оформлен в собственность.

• Уточните, требуется ли согласование с правлением СНТ для сделки.

• Проверьте, позволяет ли ВРИ «для садоводства» строить дом, если это ваша цель.

Возможные риски и их предотвращение

Чем поможет кадастровый инженер?

Наша команда кадастровых инженеров в Московской области предлагает следующие услуги:

• Подготовка межевого плана: Уточнение границ участка для внесения в ЕГРН, что обязательно при продаже с 1 марта 2025 года.

• Геодезическая съёмка: Проверка соответствия реальных границ участка данным ЕГРН, если есть сомнения в их точности.

• Вынос в натуру поворотных точек: Подтверждение границ участка на местности для исключения споров с соседями.

Мы не проводим полную юридическую проверку участка, но наши услуги по межеванию и геодезии помогут подтвердить точность границ, что важно для безопасной сделки и регистрации дома в будущем. Свяжитесь с нами для консультации и расчёта стоимости.

Сколько стоит проверка границ участка?

Заключение

Проверка земельного участка перед покупкой в Московской области в 2025 году — обязательный шаг для защиты ваших интересов. Особое внимание уделите границам участка, охранным зонам и юридической чистоте. С 1 марта 2025 года межевание стало обязательным при продаже, поэтому проверка границ через публичную кадастровую карту и их уточнение с помощью кадастрового инженера — критически важные этапы. Наша компания поможет подготовить межевой план, провести геодезическую съёмку или вынос поворотных точек на местность, чтобы исключить проблемы с границами и регистрацией дома. Обратитесь к нам, чтобы начать проверку уже сегодня!

28.06.2025

Вернуться к списку новостей