Как зарегистрировать или продать недостроенный дом в 2025 году?

Недостроенный дом — это объект незавершённого строительства (ОНС), который можно зарегистрировать или продать так же, как готовую недвижимость. Однако процесс имеет свои нюансы, связанные с юридическим оформлением и подготовкой документов. В 2025 году в Московской области регистрация и продажа недостроя требуют особого внимания к документам, чтобы избежать рисков для продавца и покупателя. Наша компания кадастровых инженеров поможет подготовить технический план для регистрации ОНС, а также межевой план для земельного участка, если он не отмежёван. В этой статье мы разберём, как зарегистрировать недостроенный дом, как подготовить его к продаже и на что обратить внимание, чтобы сделка прошла удачно.

Что такое недостроенный дом?

Недостроенный дом — это объект капитального строительства, строительство которого не завершено. Он может быть на стадии фундамента, стен или кровли, но не введён в эксплуатацию как жилой дом. С точки зрения закона, ОНС регистрируется в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) как объект незавершённого строительства с указанием процента готовности.

Преимущества и риски

• Для продавца: Продажа недостроя позволяет снять бремя затрат на продолжение строительства и вернуть часть вложенных средств. Однако завышение цены из-за попытки компенсировать затраты может отпугнуть покупателей.

• Для покупателя: Недострой стоит дешевле готового дома в той же локации, но покупатель берёт на себя риски завершения строительства и оформления документов.

Почему важно зарегистрировать недостроенный дом?

Регистрация недостроя в ЕГРН подтверждает право собственности и делает сделку более прозрачной. Без регистрации дом продаётся как часть земельного участка, что увеличивает риски для покупателя, такие как:

• Оспаривание сделки.

• Отказ в выдаче разрешения на завершение строительства.

• Необходимость сноса объекта, если он построен с нарушениями.

Зарегистрированный недострой даёт покупателю уверенность в юридической чистоте объекта и упрощает дальнейшее оформление после завершения строительства.

Как зарегистрировать недостроенный дом?

Для регистрации недостроенного дома в ЕГРН необходимо выполнить несколько шагов.

Этап 1. Подготовьте документы

Для регистрации ОНС понадобятся:

• Заявление о постановке на кадастровый учёт (форма доступна в МФЦ или на портале Госуслуги).

• Паспорт заявителя или доверенность для представителя.

• Выписка из ЕГРН на земельный участок или свидетельство о праве собственности (если право не зарегистрировано в ЕГРН).

• Разрешение на строительство или уведомление о начале строительства (для домов, начатых после 2018 года).

• Технический план на объект незавершённого строительства, подготовленный кадастровым инженером, с указанием процента готовности.

• Квитанция об оплате госпошлины (1000 рублей для физлиц).

• Декларация (если дом в будущем будет признан жилым; её поможет заполнить кадастровый инженер).

Если участок не отмежёван, потребуется межевой план. 

Этап 2. Закажите технический план

Технический план — ключевой документ для регистрации ОНС. Его готовит кадастровый инженер, который:

• Проводит обмеры объекта.

• Определяет процент готовности (например, 30% для фундамента, 70% для дома с кровлей).

• Указывает координаты объекта на участке.

Наша компания кадастровых инженеров подготовит технический план в соответствии с требованиями Росреестра, чтобы избежать отказов в регистрации.

Этап 3. Подайте документы

Документы подаются:

• Лично в МФЦ.

• Онлайн через портал Госуслуги.

• Через кадастрового инженера, если это предусмотрено договором на подготовку технического плана.

Срок регистрации: 7–10 рабочих дней. После этого вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на ОНС.

Этап 4. Особенности регистрации в СНТ

Если недострой находится в садовом некоммерческом товариществе (СНТ), можно воспользоваться дачной амнистией (действует до 2031 года). Это упрощённая процедура, которая позволяет зарегистрировать ОНС без разрешения на строительство, если участок предназначен для садоводства. Требуется:

• Технический план.

• Выписка из ЕГРН на участок.

• Декларация (заполняется с помощью кадастрового инженера).

Как продать недостроенный дом?

Продажа недостроенного дома возможна как с регистрацией в ЕГРН, так и без неё (в этом случае продаётся только земельный участок). Однако зарегистрированный ОНС делает сделку более надёжной. Вот ключевые шаги для успешной продажи.

Этап 1. Проведите предпродажную подготовку

Полный комплект документов повышает доверие покупателя и ускоряет сделку. Подготовьте:

• Правоустанавливающие документы на участок (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи).

• Правоустанавливающие документы на недострой (выписка из ЕГРН, если зарегистрирован).

• Технический план ОНС.

• Проект дома (если есть).

• Разрешение на строительство или уведомление о начале строительства.

• Проект подведения коммуникаций (если есть).

Отсутствие документов, таких как разрешение на строительство, не блокирует сделку, но может снизить цену и повысить риски для покупателя.

Этап 2. Установите адекватную цену

• Участок с недостроем дороже пустой земли, но дешевле готового дома.

• Цена зависит от локации (например, коттеджный посёлок дороже СНТ), состояния объекта и доступных коммуникаций.

• Не пытайтесь компенсировать все затраты на строительство — это может сделать цену неконкурентоспособной. Долгий простой недостроя снижает его ценность из-за износа материалов.

Изучите объявления на сайтах недвижимости (например, Циан или Авито) для оценки рыночной стоимости.

Этап 3. Привлеките покупателей

• Подготовьте участок: Уберите мусор, спрячьте стройматериалы, при необходимости выровняйте землю или посадите газон.

• Составьте объявление: Укажите ключевые характеристики (площадь, процент готовности, коммуникации, локация). Будьте честны о недостатках, чтобы избежать срыва сделки.

• Будьте открыты: Оперативно отвечайте на вопросы покупателей, показывайте объект и документы.

Этап 4. Оформите договор купли-продажи

Для продажи участка и недостроя составляется один договор. В нём указываются:

• Точное расположение участка и дома (адрес, кадастровый номер).

• ФИО продавца и покупателя.

• Правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРН, свидетельство).

• Сведения из технического плана.

• Сумма сделки и порядок оплаты.

• Даты и подписи.

Если используется задаток, оформите отдельное соглашение, а в договоре укажите уменьшенную сумму. После сделки:

• Продавец пишет расписку о получении денег.

• Покупатель подтверждает отсутствие претензий к имуществу.

Этап 5. Зарегистрируйте сделку

Для регистрации права собственности покупатель подаёт в МФЦ:

• Договор купли-продажи (два экземпляра).

• Технический план на недострой и межевой план на участок если его границы не определены.

• Паспорта сторон.

• Квитанцию об оплате госпошлины (2 000 рублей за участок, 1000 рублей за ОНС).

Срок регистрации: 7–10 рабочих дней. Покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Возможные риски и как их избежать

Особенности продажи недостроя в СНТ

• Дачная амнистия упрощает регистрацию недостроя в СНТ, но участок должен быть отмежёван.

• Проверьте, нет ли долгов по членским взносам СНТ.

• Убедитесь, что ВРИ участка позволяет достроить жилой дом.

Чем поможет кадастровый инженер?

Наша компания кадастровых инженеров в Московской области предлагает:

• Подготовку технического плана для регистрации недостроенного дома в ЕГРН.

• Подготовку межевого плана для уточнения границ участка, что обязательно с 1 марта 2025 года при продаже.

• Топографическую съёмку (в редких случаях, для уточнения коммуникаций).

Мы обеспечим точность документов и поможем избежать отказов в регистрации. Свяжитесь с нами для консультации и расчёта стоимости.

Сколько стоит регистрация недостроя?

Заключение

Регистрация и продажа недостроенного дома в Московской области в 2025 году — это процесс, требующий внимательной подготовки документов и учёта юридических нюансов. Зарегистрированный в ЕГРН недострой повышает доверие покупателей и снижает риски. Наша компания кадастровых инженеров поможет подготовить технический план, межевой план или топографическую съёмку, чтобы обеспечить законность и прозрачность сделки. Обратитесь к нам, чтобы зарегистрировать или продать недострой без лишних сложностей!

29.06.2025

Вернуться к списку новостей